Lokalplan 176 – En katastrofal fortætningsplan
Kontakt forfatteren af dette andragende
Sidste ny fra Rungstedaktivisterne, vedr. lokalplan 176
2021-02-27 16:17:36Kære medunderskriver Rungsted den 27 februar 2021
Du har tidligere skrevet under for at støtte Rungsted-aktivisternes ændringsforslag til den kommende lokalplan 176, og det er vi taknemmelige for. Nu foreligger der en revideret udgave, der er sendt i høring indtil d. 18/3-2021. I den reviderede udgave er visse af vores kritikpunkter blevet imødekommet, mens størstedelen desværre er blevet afvist. Vi synes derfor, at der stadig er meget, der er værd at kæmpe for, nemlig:
1. Bevarelse af de historisk betingede servitutter med tilhørende påtaleret.
2. At det ikke kan lade sig gøre at udstykke, hvis dele af den kommende grund stammer fra arealoverførsel fra nabogrund(e).
3. At arealoverførsler til ejendomme med byggeret kun kan ske på baggrund af særlige vilkår.
3. At eventuelle nye grunde skal være regulære, dvs. rektangulære, firkantede eller koteletgrunde.
4. At der maksimalt må opføres huse i halvandet plan.
5. At bebyggelsesprocenten højst må være 22 pct.
6. At der værnes om det grønne udtryk og de store, gamle træer.
Hvis du kan tilslutte dig et eller flere af disse punkter, vil vi opfordre dig til at skrive et kort høringssvar (du er meget velkommen til at kopiere fra den vedhæftede tekst), og sende det til kommunen på blivhoert_byudvikling@horsholm.dk. Du skal sende din mail INDEN den 18. marts, da høringsfristen udløber der. Skriv Lokalplan 176 i emnefeltet.
På forhånd tak og venlig hilsen
Rungsted-aktivisterne
I forhold til det reviderede lokalplanforslag ønsker Rungsted Aktivisterne:
1. at de historisk betingede servitutter med tilhørende påtaleret bevares.
Ønsket om at afskaffe dele af visse tilstandsservitutter begrundes nu alene fra kommunens side med, at det vil give mulighed for at realisere planen, med andre ord: nogle af servitutterne står i vejen for arealoptimering mod flere grunde og boliger end, der er nu. Men ved at fjerne servitutterne fratager man grundejerne de rettigheder, der sikrer områdets nuværende helhedskarakter og særlige kvaliteter, og som samtidig beskytter personlige, herunder økonomiske, interesser. Med tiden får det også den konsekvens, at områdets kulturhistoriske fortælleværdi ikke længere kan aflæses. Servitutterne er privatretlige! Man kan gå i retten for at få håndhævet en tilstandsservitut, hvis kommunen ikke vil håndhæve den. Der er derfor stor styrke i påtaleretten for grundejerne, individuelt som kollektivt. Ophæver man først servitutterne, er de væk for altid, og det er herefter alene op til den til enhver tid siddende administrations praksis og det skiftende politiske flertal at regulere områdets udvikling.
2. at forbyde udstykning af ejendomme, hvoraf dele af arealet hidrører fra arealoverførsel.
Sådanne udstykninger skal ikke være tilladte, fordi det implicit medfører, at områdets udvikling i et eller andet givet omfang bliver uforudsigelig. Denne uforudsigelighed er helt uacceptabel for grundejerne, - og harmonerer ikke med lovkrav om, at lokalplaner skal sikre forudsigelige rammer for byudviklingen. I mange tilfælde giver disse ”konstruerede” ejendomme desuden anledning til omfattende klagesager. De bryder med områdets struktur og indebærer derfor som oftest alvorlige gener for naboerne, ligesom de er ødelæggende for områdets helhedsindtryk (et aktuelt skræmmeeksempel på en ”kreativ grund”, der er opstået ved arealoverførsel, er grunden på hjørnet af Enghave og Hulsøvang.
3. at arealoverførsler til ejendomme med byggeret kun kan ske på bagrund af særlige vilkår.
Ejendomme med eksisterende byggeret, men under gældende mindstegrundstørrelser, bør kun kunne opnå tilladelse til arealoverførsel, såfremt den afgivende grund efter arealoverførslen fortsat opfylder betingelserne vedr. grundstørrelse og bebyggelsesprocent mm. i servitutter og lokalplan. Modtagergrunden skal også kunne opfylde betingelserne, herunder (evt. servitutbestemte) mindstegrundstørrelser. Man bør ikke kunne dispensere herfra i, hvilket forslaget muliggør for så vidt angår eksisterende grunde med byggeret.
4. at evt. nye grunde skal være regulære grunde, dvs. som en helhed være enten kvadratisk eller rektangulær i sin form, eller være en såkaldt koteletgrund.
Administrationens forslag om kvadrater mv. har reduceret men ikke fjernet risikoen for flere ”kreative” grunde. De kan stadig opstå. Sådanne utilpassede ”kreative” grunde bryder med områdets æstetiske karakter og logik. De medfører uventede nabogener, forringelse af ejendomsværdi og generel usikkerhed i området for ejerne, da det er umuligt at gennemskue, hvor der ændres i matrikelstrukturen, og hvor ny uventet bebyggelse kan skyde op. Herved reducerer de det luftige og grønne udtryk og den attraktive ”haveby” udviskes. Med andre ord: Træer og beplantning og havearealer kan fortsat reduceres og erstattes af nye helt uventede huse.
5. At der maksimalt må opføres huse i halvandet plan.
Nutidens to-etages huse er oftest kæmpe kasser med fladt tag, der fremstår massive og voldsomme i deres udtryk og placering i forhold til de omkringliggende huse. De to fulde etager giver mulighed for panoramavinduer, terrasser og primære opholdsrum på 1. sal, hvor udsigten er bedst til de omkringliggende huse og haver. Af samme grund har de i de senere år givet anledning til en stribe af klagesager, i forhold til blandt andet skygge- og indbliksgener.
6. At bebyggelsesprocenten for området bliver maksimalt 22.
25% giver mulighed for at opføre endog meget store huse. En bebyggelsesprocent på 22 giver stadig masser af udviklingspotentiale for den almindelige grundejer. På en grund på 1200 m2 vil det således være muligt at opføre et hus på 264 m2, mens der på en grund på 1576 m2 vil kunne bebygges med 347 m2. Hertil kommer de ekstra 50 m2 bebyggelse til garager mv. En developer-drevet udvikling, hvor bygherre ikke selv skal bo i huset, medfører, at kvadratmeterne maksimeres. På store grunde er det ensbetydende med kæmpe huse, der afviger markant i forhold til den gennemsnitlige husstørrelse for området. Den udvikling bør minimeres med en for boligområder særlig lav bebyggelsesprocent.
7. At der værnes om træer og beplantning nu.
De store grunde og alt det grønne er tilsammen områdets vigtigste kvalitet! Grønne hække og de store træer og beplantningsgrupper er det element, der binder området sammen til en helhed, og gør området robust i forhold til forskellige tiders arkitektur og tidens tand. Det haster meget med at få udarbejdet retningsliner og kriterier for som minimum bevaringsværdige træer og at få udpeget dem.
8. At formålsbestemmelsen bliver mere specifik ift. den ønskede karakter og dispensationsmuligheder i området.
Formålsbestemmelsen er central for fremtidens dispensationsmuligheder. Sammen med anvendelsesbestemmelserne udgør de planens principper. Der kan ikke dispenseres derfra. Formålet bør definere den ønskede karakter i området mere specifikt, så man i langt højere grad ved, hvad der navigeres efter, når der søges om dispensationer. Det er vigtigt, at formålsbestemmelsen i de nye lokalplaner ikke er så neutral, at man reelt ikke kan bruge den. Fx beskytter den reviderede formålsbestemmelse ikke det grønne vejbillede, og forhindrer heller ikke en de facto opdeling af grunde, hvilket tillæg 5 ellers gjorde. Herudover muliggør det reviderede formål, at der kan opnås dispensation til arealoverførsler til grundstørrelser under 1200m2 for så vidt angår eksisterende grunde med byggeret.
Lars Falbe-Hansen